監管層口頭叫停房地產信托，一批開發商將要倒閉
2011年過半，房地產調控經過近4個月的觀察期，房價久調不下，調控政策又開始加碼：先是上周的國務院常務會議研究部署繼續加強調控工作，在強調保障房建設的同時，要求對房價上漲過快的二三線城市也實施限購措施；在資金層面，繼5月中旬銀監會要求控制房地產信貸規模后，而今坊間熱傳銀監會已叫停部分房地產信托。
“讓房價回歸到合理水平”是此次調控目的。顯然，對決策層而言，房價的變動已是決定政策制定的主要依據，無論是限價、限購還是施壓房企資金鏈，均是寄望開發商降價走量。難怪一位信托公司的高管如此向媒體表示：“銀行在收，我們在放，還放這么多，幫開發商助長房價提高。銀監會的目的很明確，讓一部分小房地產商死掉。”
信托輸血開發商
正在高速發展的信托行業而今愈發受到各界的關注。
根據用益信托發布的數據，在剛過去的6月份，集合信托市場上從成立情況來看，6月份產品成立291個，成立規模為497億元，環比分別下降7.9%和12.7%；不過同比仍然是大幅上漲，分別上漲74.3%和79.4%.1-6月份，集合資金信托產品成立1697個，成立規模為2782億元。去年同期分別為847個、1307億元，同比分別上漲100%和113%.
其中，從6月份的數據來看，在各種信托資金投資領域中，房地產的成立規模遙遙領先，占據了半壁江山。房地產信托成立規模為243億元，占比為49%，平均預期年化收益率同樣是最高，達到了10.06%.此外，從已成立產品的平均預期年收益率來看，房地產信托依然最高，達9.72%，比第二名的8.62%高出了1.1個百分點。1-6月份所有集合產品的平均預期年收益率高達8.83%，主要的上漲動力也是房地產信托。
顯然，半年來，大量的房地產信托不斷推向市場，其高收益正在受到市場的追捧，并不斷升溫。為什么信托這么火？諸多業內人士向南都記者表示，在國內銀根收縮的背景下，地產調控又嚴格限制開發貸，開發商紛紛尋求信托來融資。否則，誰不愿意選擇利息較低的銀行貸款呢？
這一趨勢亦被監管層所重視。繼5月份首度傳出銀監會要求嚴控房地產信托規模后，7月初，又傳出部分信托公司的“房地產信托計劃被叫停”。市場上，“喊停”與“辟謠”交替出現，牽動這個“朝陽行業”敏感的神經。
“我們只是接到監管層的口頭通知，并沒有出臺正式文件叫停房地產信托計劃。”國內一家大型信托公司的高管向南都記者表示，暫停和叫停是兩碼事，監管層也是基于風險的管控。而據國內一家財經媒體調研顯示，目前國內已有7家信托公司開始暫時停止房地產信托計劃的成立，分別是華澳、興業、中海、華寶、中融、平安和愛建信托。
但亦有投資界人士并不認同風險控制的說法。“當前環境下，地產調控是大背景，房地產信托雖然并不占開發商融資的主流，但是規模急劇擴大的態勢在一定程度上減弱了調控政策的效力。”北京三仁投資公司董事長馬勤向南都記者表示，盡管他并不認為限制開發商融資渠道能對房價調控產生影響，但至少“房地產信托的猛增與調控背景是相背的。”
最后的救命稻草
上周國務院常務會議加碼調控，限購擴大至二三線城市，這在不少業界人士看來，這標志著“讓房價回歸到合理價位”已經進入最后決戰期。然而，究竟如何才能讓開發商降價走量回籠資金呢？開發商資金鏈壓力的大小成為最后決戰的關鍵。
南都記者輾轉獲得的一份工商銀行江蘇分行下半年工作計劃顯示，下半年，各支行要重點梳理今明兩年集中到期的開發貸款，做好封閉管理，同時要求項目嚴格按銷售進度還貸，落實好重點客戶的投放規模，對銷售與還款進度遲緩的房地產項目，及早采取措施防范風險。此外，調整優化信貸結構，采取差別有效措施，對資金實力弱、發展前景不明的中小開發商則加大退出力度。
房地產信貸的收縮絲毫沒有放松，住宅項目的開發貸“一貸難求”已成為幾乎業界所有人的共識。更可怕的是，甚至有銀行打算暫停個人按揭貸款業務。有媒體報道稱，天津多家股份制銀行近日來已經暫停了個人房貸業務，而轉攻利潤更為豐厚的中小企業貸款或個人經營性貸款市場。
在這樣的環境下，房地產信托被譽為開發商最后一根救命稻草絲毫不為過。截至2010年年底，信托業總資產規模從2009年年底的2萬億元增長至約3萬億元，總資產較上年增長了50%.據用益信托首席分析師李旸統計，2011年上半年信托理財產品總規模已達3.7萬億元。
事實上，中國信托業的三大傳統業務，銀信合作、證券投資以及房地產信托，三者在整個信托業務中所占的比重超過80%.但前二者業務2009年、2010年已被監管部門關閉或大幅壓縮。盡管如此，房地產信托的發行規模一直在叫停的傳言中迅猛增長，在整個信托業的資產規模中占有很大分量。銀監會數據顯示，截至2011年5月末，中國正常經營的63家信托公司中，有56家公司開展了房地產信托業務，存量規模共計5587.66億元。
“從資金需求的角度來看，信托必然會成為求錢若渴的房地產開發商的‘救命稻草’，而現階段房地產信托爆發式增長直接的驅動力在于房地產信托產品持續走高的收益率。同樣，對于信托業而言，房地產信托一直是其利潤來源的重要組成部分，含金量在業內也一直遙遙領先。因此，2011年上半年信托理財產品規模總量走高，信托業增長之迅猛仍令人刮目相看，這其中房地產信托可謂功不可沒。”用益信托工作室如此點評房地產信托對開發商的重要性。
搞死一批開發商？
信托的猛增還僅僅只是冰山一角。統計顯示，在開發商的各種融資渠道中，信托的占比仍不算高，信貸占比雖然有10%以上的大幅下滑，但開發商自有資金來源卻日益猛增。業界人士認為，私募、民間借貸、企業間過橋資金等是開發商自有資金來源的主要方式，然而，目前并沒有官方或者民間的機構對上述非常規渠道究竟有多少資金輸血開發商進行統計。有業界人士向南都記者表示：“這些統計存在技術上的困難，但是決策層起碼能做到的是，正規途徑能堵就堵。”
在這種背景下，甚至有媒體稱，一位信托公司的高管如此表示：“銀行在收，我們在放，還放這么多，幫開發商助長房價提高。銀監會的目的很明確，讓一部分小房地產商死掉。”而據《華爾街日報》報道，香港恒隆地產有限公司主席陳啟宗6月23日表示，中國內地應讓兩或三家地產開發商破產。他認為，樓市能否成功降溫取決于中國政府是否有解決這一潛在問題的意愿。
在北京三仁投資公司董事長馬勤看來，叫停信托并不能使小開發商死掉。“我曾做過一段時間的房地產實業，對小開發商而言，都是單個項目的做，對資金的需求并不大。真正在通過包括信托等各種渠道融資的是大開發商，因為他們需要大量的資金去囤積土地。”馬勤向南都記者表示：“信托叫停，對大開發商而言才是影響最大的。”
6月28日，平安信托推出“平安財富·安城1號房地產基金集合資金信托計劃”，項目開發商是綠城，融資規模約8.6億元，客戶年化收益率高達25%.“我了解的一些開發商愿意給的借貸利率：短期高于36%，長期高于24%.也聽說過更高的，但沒確證。”樂港投資管理（北京）有限公司CEO陳龍在微博中如此點評，“前幾天我收到了銷售綠城平安信托產品的手機短信，我的判斷正在成為現實，即：綠城可能熬不過這次危機。”
事實上，調控以來開發商陣營的確正在分化。一些快速拿地、快速開發的高周轉運行模式的開發商在迅速擴張，而延續傳統模式的開發商正面臨被市場淘汰的風險。根據清科集團的統計，2011年上半年并購案例達52起，越來越多的房地產企業正在退出市場。另一方面，不少業界人士認為，如果房地產價格泡沫破裂，首當其沖的就是信托行業，因為銀行早已收緊了對房地產行業的貸款，信托已經成為很多房地產公司的主要資金來源。
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