深圳：歷史孽債不該由業(yè)主買單
日前，南山區(qū)大新社區(qū)花屋巷數(shù)百居民家中，爬進(jìn)無數(shù)蝎子。居民指稱毒蝎是開發(fā)商所放，是為了逼迫搬遷。與南山區(qū)花屋巷一路之隔的金桃園大廈一期業(yè)主，同樣不高興，他們被告知土地出讓年限期滿后，政府將無償收回使用權(quán)，土地上的建筑及其他附著物，將被政府無償取得。
兩處居民都不高興的原因很簡(jiǎn)單，他們房子下的土地，并不屬于他們。這背后是一家名為深圳市羅沙工程有限公司(以下簡(jiǎn)稱“羅沙公司”)在呼風(fēng)喚雨。
花屋巷的居民是怎么丟失土地所有權(quán)的？1998年6月，原深圳市規(guī)劃國(guó)土局與原南山區(qū)建設(shè)局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書，在沒有公開對(duì)村民進(jìn)行補(bǔ)償?shù)那闆r下，大新社區(qū)這片土地就被“賣”了出去。羅沙公司用這塊土地的一部分建設(shè)金桃園大廈一期，獲利數(shù)億元。現(xiàn)在，對(duì)其他部分的土地，該公司也開始打主意，才有了逼遷的一幕(雖然誰放的蝎子還不確定)。
再來看金桃園大廈一期土地到期被政府無償收回的事。原來，當(dāng)初市規(guī)劃國(guó)土局核發(fā)《深圳市規(guī)劃國(guó)土局土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓權(quán)批復(fù)》時(shí)規(guī)定：土地期限屆滿，政府不僅無償收回土地使用權(quán)，土地上的建筑物及其他附著物，也由政府無償取得。
金桃園大廈一期正是建在這么一片“到期無償收回”的土地上。買房人稱當(dāng)初買房時(shí)，開發(fā)商向他們作了隱瞞。羅沙公司卻說，他們從南山區(qū)政府處取得土地時(shí)，沒有看到“到期收回”的規(guī)定，羅沙公司讓業(yè)主找政府維權(quán)。而深圳市規(guī)劃國(guó)土委回應(yīng)稱，將嚴(yán)格按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定辦，到期后，政府將無償取得房產(chǎn)。
這里頭到底誰有理？《物權(quán)法》是在2007年施行的，但本案還是可以適用民法中物權(quán)的相關(guān)原則。按物權(quán)“公示公信”原則，物權(quán)的情況是以房產(chǎn)登記為準(zhǔn)，而不可任由當(dāng)事方的合同規(guī)定。金桃園大廈取得了房產(chǎn)證，但如果房產(chǎn)證上沒有批注“到期無償收回”，那么意味著這項(xiàng)物權(quán)沒有“公示”，則不能成立。至于，開發(fā)商與政府當(dāng)初是怎么在合同里規(guī)定的，那是他們之間的事。
深圳市規(guī)劃國(guó)土委堅(jiān)持按當(dāng)年的合同辦，這合理嗎？1990年的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第41條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。而2007年《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期。依“后法優(yōu)于前法”的原則，深圳市規(guī)劃國(guó)土委自然應(yīng)該遵守現(xiàn)在的法律規(guī)定。
上世紀(jì)90年代，中國(guó)的土地轉(zhuǎn)讓制度相當(dāng)不規(guī)范，其中不乏腐敗問題。可以說中國(guó)的快速城市化，正是建立在這種不公平的基礎(chǔ)上的。
這筆當(dāng)初的改革成本，由誰來承擔(dān)呢？肯定不是業(yè)主，更不是花屋巷居民。羅沙公司當(dāng)年零地價(jià)吃進(jìn)大片土地，他們的第一桶金是建立在侵害當(dāng)?shù)鼐用駲?quán)利基礎(chǔ)上的。深圳有關(guān)部門與其“恪守”當(dāng)年那個(gè)既損害公民利益，又與現(xiàn)行法律相悖的合同，不如想想怎么還當(dāng)年的“孽債”。
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