從香港看內(nèi)地物業(yè)管理的發(fā)展
目前內(nèi)地的物業(yè)管理主要存在三種管理模式：
1、專業(yè)物業(yè)管理模式
管理內(nèi)容為住戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中；經(jīng)費(fèi)來源主要是通過收取管理費(fèi)和多種經(jīng)營來解決，為住戶提供有償服務(wù)；服務(wù)對(duì)象主要是高檔物業(yè)，如寫字樓、別墅、賓館、公寓等。
2、專業(yè)化與行政性相結(jié)合的管理模式
大多由發(fā)展商自行組建，管理對(duì)象以住宅小區(qū)為主；由于福利性管理的影響，這類公司很難實(shí)現(xiàn)資金平衡，只能靠經(jīng)營其它產(chǎn)業(yè)，或者由發(fā)展商支持獲得平衡；管理目標(biāo)是為居民提供一個(gè)安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持發(fā)展商的開發(fā)。
3、傳統(tǒng)行政性福利管理模式
即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務(wù)質(zhì)量看，市場上有影響的專業(yè)物業(yè)管理公司有10多家，主要是合資或外資企業(yè)，如怡信、魏理仕、梁振英測量行、第一太平洋戴維斯、九龍倉物業(yè)、萬通璐頓、威格斯、太聯(lián)物業(yè)等。中資的以萬科物業(yè)較為知名。
香港的物業(yè)管理呈現(xiàn)以下特征：
1、物業(yè)管理服務(wù)趨向?qū)I(yè)化
香港人均國民生產(chǎn)總值已達(dá)14000美元，居?xùn)|南亞五小虎之首，直逼一些老牌發(fā)達(dá)國家。房屋越建越高，越來越先進(jìn)，使物業(yè)管理的難度越來越大，需要有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的人才能勝任。
2、物業(yè)管理的費(fèi)用獨(dú)立核算
物業(yè)管理的費(fèi)用均取之于業(yè)主或租客，一幢獨(dú)立的大樓就是一個(gè)獨(dú)立的戶頭、管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是量入為出。因此，在香港每個(gè)物業(yè)收取的管理費(fèi)都有可能不同。一般先由物業(yè)公司提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審查同意后執(zhí)行。管理費(fèi)一般由以下部分組成：
（1）聘用管理員工的薪金、福利補(bǔ)貼等約占管理費(fèi)總額的25%—40%。
（2）樓宇設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)用；
（3）公共部位電、水、煤及通信的費(fèi)用；
（4）樓宇火災(zāi)保險(xiǎn)，公共責(zé)任及勞工保險(xiǎn)費(fèi)；
（5）樓宇清潔及保安、護(hù)花種草等及美化環(huán)境方面的費(fèi)用；
（6）管理公司的行政開支；
（7）儲(chǔ)備金，實(shí)際上是房屋及設(shè)備的大修理費(fèi)用，?？顚Ｓ谩?/p>
上述費(fèi)用中，除第一項(xiàng)作為物業(yè)公司的法定收入，可以自由支配外，其他費(fèi)用均需定期向業(yè)主或租戶公布帳目，年終有余時(shí)，要轉(zhuǎn)入下年；出現(xiàn)赤字時(shí)，需要由業(yè)主或租客分?jǐn)?。如果?jīng)常性收入低于經(jīng)常性支出，就可能要調(diào)整管理費(fèi)。
3、物業(yè)公司扮演著雇工角色
香港的物業(yè)公司也受市場規(guī)律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業(yè)主是“上帝”。業(yè)主選擇物業(yè)公司時(shí)，一般采取協(xié)議、招標(biāo)或委托的方式，大的發(fā)展商的物業(yè)，通常都以委托的方式交給他所屬的子公司管理，“肥水不外流”。但一幢大樓很少有發(fā)展商自用的，有出租出售的情況下，小業(yè)主的收益的保障就成了問題。所以，政府規(guī)定，這種委任性質(zhì)的管理只能在新樓落成后的2—5年內(nèi)有效，過了這個(gè)期限，如經(jīng)小業(yè)主半數(shù)以上表決，可以選擇另外的物業(yè)公司。
4、訂立公共樓宇契約
物業(yè)管理公司的職責(zé)和權(quán)力并不完全來自于業(yè)主方面。香港政府規(guī)定，在一幢樓里有兩個(gè)以上的業(yè)主，就必須訂立公共樓宇契約。公契一經(jīng)注冊登記，就成為一份有約束力的法律文件，不受業(yè)主、租客或物業(yè)管理公司的更換而失效。
5、遵守職業(yè)道德
物業(yè)管理公司的另一項(xiàng)非法律性的約束來自它本身所處的同行協(xié)會(huì)，并有專門的《物業(yè)管理手冊》。物業(yè)管理公司都服從手則規(guī)定的職業(yè)道德。
比較兩地物業(yè)管理的異同可以發(fā)現(xiàn)共同點(diǎn)在于：
（1）從管理內(nèi)容上都是為業(yè)主和住戶提供一個(gè)舒適、和諧的居住和工作環(huán)
境，保障業(yè)主和租戶的利益。
（2）為使投資者投資的物業(yè)增值提供必要的基本保障。
（3）向業(yè)主的租客收取物業(yè)管理費(fèi)用，以保證物業(yè)正常使用和物業(yè)管理公司的正式運(yùn)作。
不同點(diǎn)為：
（1）模式上的區(qū)別：
內(nèi)地的物業(yè)管理公司起步較晚，除了新興的專業(yè)化管理公司模式外，有相當(dāng)比重是專業(yè)化與行政性管理模式相結(jié)合以及以房管局系統(tǒng)為主體的傳統(tǒng)行政管理模式，并管理著數(shù)量極大的居民住宅區(qū)，存在著維護(hù)、治安、環(huán)境、管理等方面的眾多問題；而香港則以專業(yè)化物業(yè)管理公司為主。
（2）社會(huì)化運(yùn)作方面
內(nèi)地的物業(yè)管理公司只限于在外資、合資公司和新開發(fā)的小區(qū)實(shí)行物業(yè)收費(fèi)制管理；而香港物業(yè)公司管理已形成市場，物業(yè)管理通過招標(biāo)方式，有完善的法律和成熟的運(yùn)作市場。
（3）物業(yè)管理的內(nèi)涵方面
香港物業(yè)管理的目的，是要為業(yè)主或租戶，提供一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或作環(huán)境，保障業(yè)主及租戶的利益。同時(shí)，更是提高了物業(yè)的投資回報(bào)率。因此，服務(wù)內(nèi)容不僅包含日常的房屋維修和保養(yǎng)工作，更為重要的是通過這些物業(yè)，去推動(dòng)和協(xié)調(diào)在這些物業(yè)內(nèi)進(jìn)行各類活動(dòng)的業(yè)主或租客之間的社會(huì)與人際關(guān)系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品得以發(fā)揮最高的效益。這是香港方面在物業(yè)管理上與內(nèi)地最大的區(qū)別之一。
（4）物業(yè)管理專業(yè)化方面
香港物業(yè)管理公司有400多家，物業(yè)本身的硬件水平越來越先進(jìn)：軟件上，香港多家大學(xué)開設(shè)物業(yè)管理課程，培養(yǎng)優(yōu)秀的大學(xué)畢業(yè)生，內(nèi)地在這方面應(yīng)迎頭直趕上。
比較兩地的物業(yè)管理，內(nèi)地的物業(yè)管理可參考如下對(duì)策：
1、健全法制的配合
國內(nèi)目前似乎只有一些沿海大城市如深圳、廣州、上海等部分地區(qū)制定自己本身之物業(yè)條例，而且只限于住宅小區(qū)方面，故當(dāng)物業(yè)管理遇上問題，解決較為困難，行內(nèi)人士皆認(rèn)為需由中央建設(shè)部統(tǒng)籌制定：
（1）標(biāo)準(zhǔn)公文條文指導(dǎo)
草擬有關(guān)指引范本，頒與各省市參照編制管理合作，減少不公平現(xiàn)象，約束業(yè)主及管理公司共同遵守。
（2）統(tǒng)一物業(yè)管理?xiàng)l例
參照境外及部分省市現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例，再結(jié)合國情需要，編制一套完善的物業(yè)管理?xiàng)l例，做到有法可依，無論對(duì)業(yè)主，發(fā)展商與管理公司都有幫助，減少不必要磨擦及困難。
（3）建立物業(yè)管理審裁處
目前一些如欠費(fèi)、違章塔建、非法占用及帳目混亂等管理問題，解決并不容易。建議盡快成立一個(gè)獨(dú)立審裁處，解決此類問題，審裁處的委員會(huì)成員包括建設(shè)部、房管局、公安局、消防局及環(huán)衛(wèi)局官員，物業(yè)管理協(xié)會(huì)成員、會(huì)計(jì)師、律師、建筑師等。
2、灌輸正確概念
許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理之認(rèn)識(shí)性很弱，甚至于抱著“為可付錢給你來管”等抗拒念頭，與管理人員產(chǎn)生不必要的磨擦，故應(yīng)加強(qiáng)公民教育，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理之重要性，灌輸正確概念。
3、加強(qiáng)培育人才
短期應(yīng)多舉辦一些座談會(huì)，多吸收寶貴經(jīng)驗(yàn)及技巧；中期來說，各大公司或發(fā)展商應(yīng)建立內(nèi)部培訓(xùn)制度，吸納大專學(xué)生，在崗培訓(xùn)，兩年內(nèi)即可成才；長期要靠大專院落校積極開班，源源不絕供應(yīng)有關(guān)人才。
4、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
管理費(fèi)之訂價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容易與樓宇檔次、發(fā)展商的銷售策略及客戶之承受能力產(chǎn)生矛盾，有時(shí)物價(jià)局亦給一定程度干預(yù)，造成與實(shí)際需要程度上有一定差距。因此：一些低檔次的內(nèi)銷住宅樓管理費(fèi)宜由物價(jià)局審批；其它高檔次住宅商品房及寫字樓宇之管理費(fèi)，應(yīng)由市場自己調(diào)節(jié)，政府監(jiān)控。
5、財(cái)務(wù)透明度
定期公布財(cái)務(wù)狀況，最好不少于三個(gè)月公布一次，及方便業(yè)主查閱，增加透明度，減少不必要誤解，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)管理處的信心。
6、組織物業(yè)管理協(xié)會(huì)
如前所說，由于物業(yè)管理牽涉范圍非常廣泛，故成立協(xié)會(huì)，達(dá)到以下目標(biāo)：
（1）提高業(yè)內(nèi)管理水平。
（2）制定及監(jiān)管會(huì)員以保障業(yè)主權(quán)益。
（3）鼓勵(lì)公司彼此合作，提高服務(wù)水平。
（4）向政府提供專業(yè)意見及方便公眾人士咨詢。
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